Modelo de avaliação hedónico de terrenos rústicos e seus desafios: o estudo de caso da realidade da região do Porto, norte de Portugal

A avaliação de terrenos com capacidade construtiva e de prédios urbanos mereceu a atenção dos investigadores no passado e recentemente. A avaliação de terrenos agrícolas não mereceu igual importância junto dos investigadores, sendo muitas vezes difícil explicar as diferenças de preços entre os diversos terrenos rústicos, no caso concreto em Portugal. Neste artigo, realizamos a revisão da literatura sobre a avaliação de prédios rústicos, com particular incidência nos modelos hedónicos de avaliação, dada a incapacidade dos modelos de avaliação tradicionais em explicar a evolução dos preços dos terrenos rústicos a nível internacional. Focados neste objetivo, criamos um modelo hedónico que inclui as variáveis explicativas usualmente evidenciadas na literatura internacional para explicar o valor dos terrenos rústicos e verificamos a adequação desta avaliação com os preços por metro quadrado solicitados em diversas regiões do Grande Porto, em concreto Porto e Braga. O nosso modelo mostra que fatores como a proximidade de zonas muito povoadas e o possível uso da terra explicam a grande variação nos preços solicitados por metro quadrado.